3、管理费收缴难度增大，在物业管理上难有实质性突破
由于售后公房的收费标准长期来游离于市场水平之外，低廉的收费与业主日益高涨的服务要求严重背离，不少业主以服务不到位、管理措施跟不上为由拒付管理费，导致管理费的收缴率逐年下降，有的小区甚至不到50%。低收费标准和低收缴率严重影响企业的生存和发展。况且这些售后房小区大都建造年代较久，房屋及设备设施老化，在维修养护方面每年要投入大量的资金，这对企业来说是个沉重的负担。
企业为了提升竞争能力，适应越来越激烈的市场竞争，必然要摔“包袱”，要调整产业结构，进行资源整合。这种长期处于亏损经营的小区，迟早要被调整，企业必将退出小区的管理服务。一旦企业退出小区的管理服务，使小区处于“真空”状态，不但使小区的住户和业主受损，还将影响到我们的社会稳定与和谐发展。
三、探寻问题的根结
1、物业管理政策的滞后性，落后于物业发展的需求
在物业管理行业发展的短短20多年里，随着房产业的发展日趋市场化、社会化，而政策法规的不完善，影响了物业服务企业的规范发展。现行的售后公房物业收费标准为十年前所制定，多年来一成不变，相悖市场规律。尽管政府有关部门对此也作过多次酝酿，但悬而未决已使过低的售后公房收费标准成为突现的瓶颈问题，这一问题的长年沉积，不仅对我们的经济发展不利，而且对我们的社会稳定与和谐发展带来隐患。
2、物业管理的商品消费观念尚未建立
居民的思想观念有待进一步转变。在计划经济体制下，职工的住房由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责。这种传统的模式在人们的观念中根深蒂固。再加上福利性分房制度，使不少业主尚未建立物业服务的商品消费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，既受益于福利分房，又依然想受益于低廉的售后公房收费标准。作为一个小区的业主，只意识到住房是自己的，谋求最小的支出得到最好的服务，而未意识自己是小区共有的一分子。当然，这从中也存在个别业主的经济承受能力问题。但这种传统的观念使不少物业服务企业亏本运行，且管理面积越大，亏损越大，企业经营的良性循环机制无法建立，极大地阻碍了物业行业的发展。
四、对策与建议
近年来房地产行业的迅速发展，为物业行业的发展提供了广阔的空间，物业市场越来越趋于成熟。但现行的售后公房管理服务价格体系，已经严重损害了企业和业主的利益。应该尽快建立与物业市场发展相适应的收费标准，并充分发挥市场化价格管理对物业市场的调节作用。
最近，上海市政府通过了《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（20**-20**）》的通知指出“要加强公房和售后公房管理”，“明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房‘菜单式’分等收费管理模式，借此契机，针对目前售后公房收费过低的现状，拟着力以几方面为抓手：
1、应尽快调整售后公房物业服务收费标准
售后公房物业收费严重偏离市场标准，与形势发展、居民居住需求不相适应。任其自流，负面效应会更大。如以上述测算标准，建议以45平方米建筑面积为一单元，售后公房的服务费调整为33元，实行分部到位，第一年调整33元的60%，第二年再调整40%，以后每三年根据上海CPI指数，劳动力成本等微幅调整一次，从而改变售后公房物业服务费收不抵支、入不敷出的现状，使售后公房物业服务收费标准走上良性轨道，推动上海物业管理水平的整体上升。
2、售后公房服务分等收费标准可现行试点
《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（20**-20**）》已明确“逐步推行售后公房菜单式分等收费管理模式”，这是标准化、规范化的发展方向。随着社会经济发展和人们生活水平的不断提高，居民对物业管理要求也越来越高。我们可遵循“合理、公开以及费用与服务水平相一致”的原则，逐步建立和完善“质价相符”的物业管理服务收费机制。尽快制订售后公房服务分等收费办法。可根据售后公房所处的地段、建造年份、服务等级的不同，实施不同的收费标准。
建议：先行试点，逐步推广。试点的关键是物业管理标准与物业管理质量相一致。可先确定一些条件比较好的小区，进行物业管理费的调整，确保这些小区的物业管理水平上一个档次，使其发挥先发效应。政府也可予以在税收上适当优惠与倾斜或无息贷款，让物业公司改善小区硬件设施，提高软件上的服务质量，使居民直接感受到调整收费后，物业管理明显的带来的不同。可现行试点3至5家，以点带面，发挥联动效应。当然，还需要充分估计困难，比如，业委会成立的小区对小区提升服务、提高收费标准业主大会不通过怎么办？包括解决混合型小区同等服务不同收费标准的问题，这同样需要有规划措施。